Informe del Ayuntamiento
Para el Ayuntamiento de El Escorial ha supuesto una importante novedad las peticiones de licencias de obras y de actividad para la construcción de apartoteles, sobre todo por la relativa alarma social suscitada con motivo de posibles situaciones fraudulentas que pudieran producirse en cuanto al uso y destino residencial que, finalmente y por
la vía de los hechos, pudiera darse a estas construcciones, lo cual hace aconsejable la adopción de concretas determinaciones o explicitaciones que quedando reflejadas en las licencias municipales vengan a asegurar, en la medida de lo posibles, el uso hostelero para alojamiento temporal al que se destinan ese tipo de establecimientos comerciales.
Debemos señalar que la normativa aplicable a estos establecimientos viene recogida fundamentalmente en la Orden Ministerial de 17 de enero de 1967, en el Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, en la Ley 1/1999, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid y en el Decreto 159/2003, de 10 de julio, de Ordenación de Establecimientos
Hoteleros de la Comunidad de Madrid.
El Decreto último citado define los hoteles apartamentos como establecimientos comerciales abiertos al público que, ofreciendo alojamiento turístico, con o sin comedor y otros servicios complementarios, ocupan la totalidad de un edificio o parte independizada del mismo, constituyen sus dependencias un todo homogéneo , con entradas, ascensores y escaleras de uso exclusivo y que reúnen los requisitos técnicos mínimos establecidos en el decreto y, además, dispondrán de instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro de cada
unidad de alojamiento.
En este orden de asuntos debemos apuntar que el objeto de dicho Decreto se explicita en su artículo 1 y resulta ser: la ordenación de los establecimientos comerciales abiertos al público, dedicados a prestar alojamiento turístico de carácter temporal, profesional, habitualmente y mediante precio, en habitaciones y/o apartamentos, con o sin otros servicios de carácter complementario, y de acuerdo con las
especificaciones que se determinan.
Por su parte las Normas Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico de El Escorial regulan en su artículo 4.5 el Uso Terciario Comercial en sus diversas clases (comercio, hostelero y centros de reunión) y categorías dentro de cada clase. En concreto la clase hostelero contiene tres categorías 6ª, 7ª y 8ª en función de los metros
cuadrados construidos y de las habitaciones con que cuente el establecimiento. Pero lo cierto es que todas las categorías de esta clase -hostelero- determinan que se trata de instalaciones para el alojamiento temporal .
Además se ha solicitado información y asesoramiento a diversos organismos y administraciones públicas con el objetivo de conocer y contrastar la forma de proceder en estos casos y así evitar, como indicábamos al principio, en la medida de lo posible, las prácticas fraudulentas que en cuanto al uso de los establecimientos pudieran producirse, es decir, evitar que por la vía de los hechos se transforme el uso hostelero -para alojamiento temporal- en uso residencial -de carácter permanente-"
Siguiendo el informe citado y en este estado y situación de las cosas, a la vista de la normativa citada aplicable, de la Sentencia de la Sala Tercera de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1995, y de la información facilitada por otras administraciones, la Junta por unanimidad de sus miembros acuerda establecer las siguientes instrucciones internas, de carácter
urbanístico, que vienen a precisar y explicitar el contenido de las licencias de obra y actividad, así como las Licencias de Primera Ocupación y de Funcionamiento de este tipo de establecimientos.
I LICENCIA DE OBRAS Y ACTIVIDAD
A PETICIÓN DE LICENCIAS: Además De la documentación técnica y administrativa exigible con carácter general, también se deberá aportar los siguientes requisitos y documentos.
A) En la petición de licencia de obras y de actividad, el solicitante indicará de manera clara el número de unidades de alojamiento turístico, señalando que el mismo será ocasional sin carácter de residencia permanente.
B) Se exigirá la presentación de una consulta informada por la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid, sobre las condiciones técnicas del proyecto en la que se señale su viabilidad, en función a la clasificación y categoría prevista.
C) En los planos se incluirá un esquema básico de las instalaciones y suministros de energía eléctrica, agua caliente y fría, gas, telecomunicaciones, climatización y cuantas otras sean exigibles, sin que puedan disponerse equipos de medida o contadores individuales por cada apartamento.
B CONCESIÓN DE LAS LICENCIAS En la licencia municipal que se otorgue, deberá figurar el siguiente texto:
Se concede Licencia para la construcción de edificio integrado por _______ apartamentos solicitados para el alojamiento temporal sin carácter de residencia permanente y por _______ plazas de garaje (y en su caso, por ______ locales o instalaciones complementarios). Con las
siguientes prescripciones específicas:
A) Prohibición de destino a uso residencial.
B) Prohibición de efectuar división horizontal.
C) Prohibición de instalar equipos y contadores individuales y de contratar suministros propios de forma independiente e individual para cada uno de los apartamentos (instalación eléctrica, agua caliente y fría, telecomunicaciones, climatización, etc.)
D) La licencia con las prescripciones anteriormente señaladas deberá ser inscrita en el Registro de la propiedad.
II.- LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y DE FUNCIONAMIENTO:
Como actividad sujeta a licencia municipal, su puesta en uso debe autorizarse también mediante la correspondiente licencia de primera ocupación y funcionamiento, previa comprobación por los servicios técnicos municipales de que la edificación e instalaciones se encuentran aptos para el uso específico y conformes con el destino previsto. Por tanto, además de la acreditación del cumplimiento de
los requisitos técnicos preceptivos y exigibles para el otorgamiento de la licencia de primera ocupación y de funcionamiento, se deberán tener en cuenta los siguientes aspectos:
a) Una vez aportado el certificado final de obras, se comprobará que la edificación general se corresponde con las condiciones de la licencia y, específicamente, que se cumple con las determinaciones señaladas en la licencia de obras y de actividad, es decir, centralización de instalaciones y equipos de medida -comprobándose expresamente la inexistencia de contadores individuales- así como la
inscripción de la licencia con sus especificaciones en el Registro de la Propiedad.
b) El titular de la licencia debe ser una empresa explotadora, habilitada legalmente para el ejercicio de la actividad turística solicitada, por lo que si el titular de la licencia urbanística de obras y actividad es distinto de la empresa explotadora, se exigirá el documento acreditativo de la transmisión.
c) Se deberá aportar el documento de autorización y clasificación turística de establecimiento hostelero, así como su inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas otorgado por la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid. En su caso, podrá aportarse el justificante de haber sido solicitada dicha autorización, en cuyo supuesto, la eficacia de la licencia quedará diferida hasta que se obtenga la autorización mencionada.
III.- OBRAS Y ACTOS EN CURSO DE EJECUCIÓN
Ante la posibilidad real de que existan licencias concedidas sin las especificaciones referidas y, por tanto, en las que no figuren la prescripción de inscribir la licencia en el Registro de la Propiedad, debemos señalar que la utilización con carácter de residencia permanente de cualquier inmueble destinado al uso de apartotel constituye una situación ilegal susceptible de producir efectos desfavorables en terceros adquirentes que soportarían las medidas de restitución del orden urbanístico infringido a tenor de lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 6/1998 de Régimen de Suelo y Valoraciones. En este caso, la Administración Municipal puede instar la anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística conforme a lo previsto en el capítulo VII del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario, con el fin de asegurar el
resultado del expediente y la reposición de los bienes afectados al estado anterior a la comisión de la infracción.
El título para practicar la anotación será la certificación del acuerdo de incoación del procedimiento (orden de suspensión de las obras, actividad o requerimiento de legalización) el cual antes habrá sido notificado el titular registral.
Además delo anterior, también se podrá incoar el oportuno expediente sancionador contra los responsables de la alteración o defraudación objetiva del uso, tipificada en el artículo 219 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid y sancionada con multa del 10 al 15 por 100 del valor del edificio, planta local o dependencia afectadas. En la
tramitación del expediente deberá enjuiciarse de forma particular si en los presuntos responsables concurre la circunstancia agravante de la responsabilidad prevista en el artículo 206.1.d) de la Ley 9/2001, consistente en aprovechar o explotar en beneficio propio una grave
necesidad pública o del particular o particulares que resultaren afectados. Dicha circunstancia podría concurrir en el caso de empresas promotoras que hubiesen enagenado los inmuebles a quienes los adquirieron con la pretensión de utilizarlos como vivienda desconociendo su verdadera situación urbanística.
Y para que así conste y surta los efectos oportunos, expido la presente de orden del Sr. Alcalde y con su visto bueno, en El Escorial, a veintisiete de Octubre de dos mil seis
El Alcalde Presidente
